Subrogación de hipoteca

Hipoteca subrogación

¿Está pensando en cambiar algunas condiciones o modificar algunos factores para mejorar su situación actual en cuanto a su hipoteca?

Mediante un cambio de banco se consigue un ahorro importante; ahora bien, no solamente se puede cambiar de entidad bancaria, sino que también se puede cambiar el titular de la hipoteca. ¿interesante?, pues sí.

Muchas personas lo ven como una opción a considerar, sin embargo, no tienen mucho conocimiento del tema, o las implicaciones que conlleva, y los aspectos a tener en cuenta y los gastos que implican.

Existen 2 tipos de subrogación

  • Subrogación del acreedor: es cuando cambias de banco. ¿Con qué intención un cliente hace esto? Por lo general, lo hace para pretender o procurar en la manera posible mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y pagar menos cada mes. Consiguiendo rebajar el interés de su hipoteca, o bien reducir comisiones, y porque no también vinculaciones o eliminación de cláusulas abusivas.
  • Subrogación del deudor: consiste en cambiar el titular, sin embargo, se continua en la misma entidad bancaria. Es una opción muy recomendada en caso de divorcios o el caso de adquirir un inmueble con cargas y hacernos titulares de la deuda, asumiendo la titularidad del préstamo al realizar la compraventa, permitiendo el ahorro del costo que conlleva el firmar una hipoteca nueva, sin embargo, quien adquiere el crédito no puede escoger el banco al que pagara la hipoteca, tampoco negociar o rebatir ninguna condición estipulada, se notifica con un mes de antelación dicha operación a la entidad bancaria

Partiendo que la subrogación de acreedor es la más popular, Conozcamos entonces las condiciones o aspectos a mejorar

  • Bajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, permitiendo cambiar del interés fijo a un variable o viceversa; así mismo, cambiar de hipoteca con Euríbor a una hipoteca IRPH.
  • Permite mejorar los plazos de amortización, si se pretende reducir la cuota mensual se puede ampliar el plazo, o también, acortar el plazo para pagar menos intereses.
  • Deshacerse de vinculaciones que encarecen nuestro préstamo, por ejemplo, seguros de vida más costosos de lo habitual, asimismo, planes de pensiones o cancelación por amortización anticipada.
  • Eliminar algunas cláusulas de condición abusiva, teniendo el derecho reclamar alguna devolución. Ejemplo, clausulas suelo.

Partiendo que la subrogación de acreedor es la más popular, Conozcamos entonces las condiciones o aspectos a mejorar

  • Bajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, permitiendo cambiar del interés fijo a un variable o viceversa; así mismo, cambiar de hipoteca con Euríbor a una hipoteca IRPH.
  • Permite mejorar los plazos de amortización, si se pretende reducir la cuota mensual se puede ampliar el plazo, o también, acortar el plazo para pagar menos intereses.
  • Deshacerse de vinculaciones que encarecen nuestro préstamo, por ejemplo, seguros de vida más costosos de lo habitual, asimismo, planes de pensiones o cancelación por amortización anticipada.
  • Eliminar algunas cláusulas de condición abusiva, teniendo el derecho reclamar alguna devolución. Ejemplo, clausulas suelo.

¿Puedo reclamar los pagos de la cláusula suelo si cambio de banco?

Sí, si quieres cambiar de banco, o ya lo has hecho, puedes reclamar lo que hayas pagado de más en la entidad bancaria inicial. El plazo para dicho proceso tiene un máximo de 4 años.

Ventajas

  • Elimina vinculaciones y mejora intereses.
  • Se consiguen condiciones favorables que se adaptan mejor a la situación del hipotecado.
  • Cambio de índice. Es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.
  • Se puede cambiar el tipo de interés de fijo a variable o viceversa.
  • Ampliar plazo de amortización y no se cobra comisión por cancelación.
  • No pagas impuestos sobre actos jurídicos documentados (cambio de banco, ósea subrogación de acreedor).
  • No pagas ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ni IVA (cambio de banco, subrogación del acreedor).
  • Podrás reclamar el suelo con la entidad bancaria, aunque cambies a otro banco (en el caso subrogación del acreedor).
  • Ahorro de gastos que involucran contratar una hipoteca nueva (cambio de titular, subrogación del deudor)

Desventajas

  • Pagar Comisión por subrogación. 
  • Comisiones por gastos de la nueva hipoteca. (gestoría y gastos por modificación de la inscripción en el registro de la propiedad).
  • No se puede ampliar la hipoteca, ósea pedir más capital (excepto novación)
  • No se puede añadir o suprimir garantías o titulares del contrato hipotecario (excepto novación).
  • Incluir los gastos de ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA deudor (cambio de titular, subrogación del deudor).
  • No se puede cambiar las condiciones de la hipoteca a subrogar deudor (cambio de titular, subrogación del deudor)

Aspectos a considerar si ya hemos decidido realizar una subrogación de hipoteca

En el caso de la subrogar la hipoteca del deudor se recomienda hacerlo durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario, ya que no es rentable subrogar en los últimos años porque al inicio se paga mayormente intereses y poco capital amortizado. Dicho de otra manera, si el interés inicial ya casi esta pagado todo, en los años finales de la hipoteca la amortización de los gastos de la subrogación de hipotecas se vuelve más difícil.

Para poder optar a realizar una subrogación de hipoteca tiene que haber pagado mínimo 3 años de hipoteca con su banco actual.

Es importante no estar en mora con su banco, todos los recibos tienen que estar pagados en la fecha pactadas cada mes.

Visitar diferentes entidades bancarias, valorando las condiciones y ofertas que nos ofrecen permitiéndonos comparar y negociar, con estos resultados acudimos a nuestra entidad bancaria, exponiéndole el abanico de opciones que encontramos en otras entidades, a lo mejor de esta manera nos proponga hacer una novación cambiando las condiciones de nuestra hipoteca.

Una de las razones más importantes como hemos dicho antes, es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca por lo que se vuelve vital conocer un poco sobre el mercado hipotecario y es necesario saber que nos ofrecen, valorando los márgenes de maniobra con nuestro banco y se pueda negociar, llegando a un acuerdo donde nos beneficie.

Lo primero es indagar y conocer, y presentar a nuestra entidad bancaria la solicitud, posteriormente el banco dispone de 15 días para mejorar las condiciones o igualarlas, en el supuesto de que así sea no se podrá cambiar de banco.

Es importante decidir si nos conviene o interesa, podemos elegir la entidad bancaria con total libertad, ya que no estamos obligados a quedarnos, este cambio surgió con la nueva normativa hipotecaria que entro en vigor desde el 16 de junio del 2019, donde indica que los bancos ya no pueden retener al cliente.

Se puede cambiar de entidad bancaria, aunque hagan una contraoferta. Pero si tener en cuenta que si cambiamos de entidad bancaria se debe realizar una escritura de subrogación y hacerse cargo de los gastos que supone esta operación.

No es lo mismo subrogación que novación

Dentro de los aspectos a considerar, hemos hecho mención de la palabra novación. ¿De qué se trata?

Es preciso saber que tenemos que valorar entre si conviene más una novación o una subrogación, teniendo en cuenta que no todos los bancos aceptan una novación, porque cambia totalmente las condiciones pactadas en un contrato. Esto podría implicar en cambiar el plazo de amortización permitiendo reducirlo o aumentarlo, así como el tipo de interés cambiando de tipo fijo a variable o viceversa, así mismo permite también añadir o quitar titulares, realizar ampliaciones de capital y también, modificar el sistema de liquidación

Realizar una novación es más económico porque no requiere de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital permite u otras garantías.

En resumen, en subrogación de hipoteca se modifica y mejora los tipos de interés y el plazo de amortización. Mientras que en la novación se pueden realizar ampliaciones de capital y añadir titulares a la hipoteca.

Importante señalar que los gastos por la subrogación son más costosos, que los que supone hacer una novación

Gastos por novación hipotecaria (mismo banco)

  • Comisión bancaria por novación comprendida entre el 0%y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. 
  • Gastos de notaría suelen ser del 0,2%al 0,5% del capital pendiente. 
  • Registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del notario.
  • Gastos de gestoría, dependen de la entidad contratada, oscilan entre los 200€y los 450€.
  • Los gastos de tasación se encuentran entre los 250€ y los 475€.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se paga cuando se realiza una ampliación de capital, es el 0,5%sobre el capital que se está ampliando, el porcentaje varía según cada Comunidad Autónoma, este último lo asume el banco. 

Gastos por subrogación de hipoteca (cambio de banco)

  • Se debe pagar al banco actual los gastos por amortización anticipada por subrogación. Esta comisión debe estar especificada en el contrato de la hipoteca. En el caso de no indicar nada en el contrato, no habrá gastos de este tipo en la subrogación.

En el caso de venir especificados, para hipotecas firmadas en el 2007 será de máximo del 0,50% sobre el importe pendiente por pagar para los 5 primero años. Y del 0,25% a partir del sexto año. Si la hipoteca se firmó entre el 2003 y 2007 la comisión será de máximo 0,50% y si se firmó antes del 2003 será de máximo 1%.

  • En la nueva entidad bancaria posiblemente se pague una comisión de apertura por la contratación de la subrogación hipotecaria, suele ser máximo el 1%.
  • Hacer los pagos administrativos por los cambios de escritura estos son: el notario, la gestoría, tasación de la vivienda y registro de la propiedad. Este tipo de costes puede ascender entre 600€ y 1,500€.
  • En resumen, los gastos de subrogación suelen ser más elevados que solicitando una novación.

Cuando haces una subrogación del tipo acreedor, ósea un cambio de banco, necesitas los siguientes documentos a presentar

  • Datos del registro de la Propiedad.
  • Contacto del tasador. Así como todos los datos de ubicación de la vivienda.
  • Los últimos recibos del IBI.
  • Los últimos 3 recibos del pago de la cuota de la hipoteca.
  • Contrato de la hipoteca.
  • Copia del DNI.
  • Contrato laboral
  • Las ultimas 3 nóminas.
  • Ultima declaración del IRPF.

Si en tu caso eres autónomo, dependiendo cada banco solicita diferentes documentos, pero te solicitarán

  1. Alta de autónomo
  2. Declaración trimestral de impuestos del IVA 
  3. Últimos 4 trimestres del IVA (como mínimo)
  4. Las ultimas 2 declaraciones del IRPF.

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FORMULARIO

Aparte de eso, se valora que el crédito de hipoteca mixta no es muy popular en todos los bancos. Este tipo de crédito únicamente se consigue en seis entidades: , ING, EVO, Abanca, Bankinter, Openbank e Ibercaja. Encontrando diferencias en los tipos de interés nominal (TIN) según cada banco; y observando también con detenimiento la tasa anual equivalente (TAE); el TIN y TAE significan los intereses que se pagarían a lo largo de toda la vida del préstamo, y que también incluyen comisiones entre otros costes de la hipoteca.

Préstamo Hipotecario, se encarga de averiguar que banco le puede conceder la hipoteca, realizando comparaciones entre bancos diferentes, teniendo en cuenta la situación laboral y personal, al finalizar un estudio le mostraremos el tipo de hipotecas que mejor se adapten a su perfil. No existe cobro alguno al realizar el estudio personalizado.